Como Cobrar Sem Perder o Inquilino

A melhor cobrança é aquela que não precisa acontecer. Antes de assinar qualquer contrato, o filtro correto na seleção evita a maioria das inadimplências.

Critérios mínimos de solvência: - Renda comprovada de pelo menos 3× o valor do aluguel (líquida, descontado IR e INSS) - Sem restrições graves no SPC/SCPC ou Serasa (pequenas dívidas antigas podem ser negociáveis; ações de despejo são eliminatórias) - Emprego ou negócio estável (assinatura há pelo menos 6 meses, ou empresa há pelo menos 1 ano)

Sinais de alerta durante a seleção: - Pressa excessiva para fechar ("preciso entrar amanhã") - Resistência a fornecer documentos completos - Histórico de muitas mudanças nos últimos 2 anos - Ações judiciais como réu no JusBrasil - Score de crédito abaixo de 400 (risco muito alto)

A garantia como segunda linha de defesa: Mesmo com inquilino bem selecionado, exija sempre uma garantia. A caução em dinheiro (até 3 meses de aluguel) é a mais simples. O seguro fiança elimina o risco sem precisar de terceiros. A garantia não é desconfiança — é boa prática contratual padronizada no mercado.

Lembre-se: o custo de um despejo (R$15.000–R$30.000) é muito maior que o tempo gasto em uma boa triagem.

A régua de cobranças é a sequência estruturada de contatos com o inquilino em caso de atraso. Uma boa régua é firme, profissional e escalona gradualmente — sem agressividade, sem passividade.

D-3 (3 dias antes do vencimento): Lembrete amigável. "Olá [nome], só lembrando que o aluguel de [mês] vence em [data]. Valor: R$[X]. Qualquer dificuldade, me avise antes." Tom: cordial.

D0 (dia do vencimento): Confirmação. "Olá [nome], hoje vence o aluguel de [mês]. Se já pagou, me manda o comprovante. Se tiver algum problema, entre em contato." Tom: neutro.

D+1 (1 dia após): Primeiro aviso de atraso. "Olá [nome], o aluguel de [mês] não foi identificado. Por favor, entre em contato para resolvermos." Tom: direto, mas não agressivo.

D+3 (3 dias após): Segundo aviso com multa informada. "Olá [nome], o aluguel de [mês] está em aberto. O valor com multa de 2% + juros de 1%/mês é de R$[total]. Por favor, regularize até [data]." Tom: formal.

D+7 (7 dias após): Aviso final antes de medidas legais. "Prezado(a) [nome], o aluguel de [mês] está vencido há 7 dias. O valor atualizado é R$[total]. Se não houver regularização até [data], tomarei medidas cabíveis conforme o contrato." Tom: formal e objetivo.

D+15: Notificação extrajudicial via cartório ou advogado. Isso sinaliza seriedade e frequentemente resolve o caso sem processo judicial.

O Rentos gera automaticamente as mensagens de cobrança no modelo certo para cada etapa.

A Lei do Inquilinato (art. 82 com referência ao CC art. 406) e o Código Civil definem os limites legais da multa moratória e dos juros de mora em contratos de locação residencial:

Multa moratória máxima: 2% do valor do aluguel A multa é cobrada uma única vez, a partir do primeiro dia de atraso. Não aumenta com o tempo. Contratos que preveem multa superior a 2% têm a cláusula nula de pleno direito — vale apenas os 2%.

Exemplo: Aluguel de R$1.500 → Multa = R$1.500 × 2% = R$30,00

Juros de mora máximos: 1% ao mês (0,0333%/dia) Os juros incidem sobre o valor do aluguel (não sobre o total com multa), por cada dia de atraso. A taxa de 1%/mês é o limite do CC art. 406.

Exemplo: R$1.500 × 0,0333%/dia × 15 dias = R$7,50

Correção monetária: Contratos que preveem correção pelo índice contratual (IPCA, IGP-M) sobre o período de atraso são válidos — é a atualização do valor nominal. Mas na prática, para atrasos curtos (menos de 60 dias), a correção é mínima.

O que não é permitido: - Multa superior a 2% - Juros superiores a 1%/mês - Cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais (só são devidos em processo judicial)

Use a calculadora /calculadora-juros-multa para calcular o total a cobrar automaticamente.

Antes de acionar a Justiça, o caminho extrajudicial resolve a maioria dos casos e é muito mais barato.

WhatsApp e e-mail (informal mas eficaz): Mantenha registro de todas as cobranças. WhatsApp com confirmação de leitura (✓✓ azul) e e-mail com aviso de leitura são aceitos como prova de ciência do débito em juízo. Sempre use linguagem formal nas mensagens de cobrança.

Carta de cobrança com AR (Aviso de Recebimento): Envie uma carta registrada pelos Correios com o débito discriminado. O AR é a prova de que o inquilino recebeu a comunicação. Custo: ~R$15–25. Eficaz para formalizar a cobrança antes de escalar.

Notificação extrajudicial via cartório: Cartório de Registro de Títulos e Documentos pode registrar a notificação e enviá-la ao endereço do inquilino. Tem fé pública — o inquilino não pode alegar que não recebeu. Custo: R$100–300. Esse é o passo antes de contratar advogado.

Protesto em cartório de protestos: Para dívidas documentadas (contrato + cálculo da dívida + comprovante de envio da cobrança), é possível protestar o título. O protesto vai para o nome do devedor e pode aparecer em consultas de CPF. Custo: R$50–150. Muitos inquilinos pagam ao receber a intimação de protesto.

Negociação e parcelamento: Se o inquilino está de boa-fé mas com dificuldade financeira, um parcelamento formal (aditivo contratual) é preferível ao despejo. Estabeleça prazo claro, entrada e parcelas fixas. Não aceite promessas verbais.

A ação judicial (despejo + cobrança de aluguéis) deve ser considerada quando:

1. O inquilino não responde nem paga após a notificação extrajudicial. Silêncio após a notificação cartorária é sinal de que a solução amigável está esgotada.

2. O valor acumulado da dívida começa a superar o custo do processo. Dívida acima de R$3.000–5.000 geralmente justifica honorários advocatícios.

3. O inquilino usa subterfúgios (passa o apartamento para terceiros, alega obras, falsas promessas repetidas sem pagamento).

Como escolher o advogado: - Advogado especializado em direito imobiliário/locação — mais eficiente que generalista - Honorários: fixo (R$2.000–5.000) ou de risco (15–20% da dívida, só cobra se ganhar). Honorários de risco são comuns para cobranças com boa chance de êxito - Peça referências de casos semelhantes

O processo: Ação de despejo por inadimplência + cobrança cumulativa (art. 62 da Lei 8.245/91). O juiz pode deferir liminar rapidamente em contratos sem garantia. Veja o Curso 02, Lição 8 para o detalhamento do processo.

Alternativa: Juizado Especial Cível (JEC): Para dívidas de até 40 salários mínimos, o JEC é gratuito, rápido e não exige advogado. Limitação: a ação de despejo em si exige representação por advogado, mas a ação de cobrança da dívida pode ir ao JEC separadamente.

O abandono do imóvel pelo inquilino — sem comunicação e sem pagar — é uma situação delicada. O locador não pode simplesmente reentrar e retomar o imóvel.

Como identificar abandono: Imóvel claramente vazio (janelas escuras há semanas, correspondência acumulando, vizinhos relatando partida), tentativas de contato sem resposta, aluguel atrasado há 2+ meses.

O que NÃO fazer: Entrar no imóvel com chave reserva sem autorização judicial é esbulho possessório — mesmo que o inquilino tenha claramente saído. Isso pode gerar ação penal contra você.

O que fazer legalmente:

Opção 1 — Ação de imissão na posse: Com advogado, peça ao juiz autorização para reentrar no imóvel. Apresente o contrato, o histórico de inadimplência e as tentativas de contato frustradas. Com liminar, o processo pode ser rápido.

Opção 2 — Notificação + espera: Envie notificação extrajudicial ao último endereço conhecido do inquilino e ao fiador (se houver). Aguarde 30 dias. Se não houver manifestação, entre com a ação judicial. Algumas varas entendem que o abandono comprovado justifica autorização liminar rápida.

Pertences deixados no imóvel: Não jogue fora os pertences do inquilino. Faça um inventário fotográfico e guarde-os em lugar seguro. Ninguém pode descartar bens alheios — mesmo após sentença de despejo, os pertences pertencem ao ex-inquilino.

Acionando o fiador: Se houver fiador ou seguro fiança, notifique-os imediatamente sobre o abandono. O fiador responde pela dívida acumulada e, no caso do seguro, a seguradora pode ter procedimentos específicos para abandono.