Quantos meses de atraso são necessários para pedir o despejo?

Tecnicamente, basta 1 mês de atraso. A Lei 8.245/91 (art. 9, III) permite ação de despejo por falta de pagamento a partir do primeiro mês não pago. Na prática, muitos locadores aguardam 2-3 meses e tentam acordo extrajudicial antes de acionar a Justiça.

O que é purgação da mora e quando o inquilino pode usar?

Purgação da mora é o direito do inquilino de pagar toda a dívida (aluguel + multa + juros + custas) no prazo de 15 dias após ser citado na ação de despejo. Se ele pagar integralmente, o processo é extinto e ele continua no imóvel. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses no mesmo contrato.

Preciso de advogado para entrar com ação de despejo?

Sim. Ações de despejo exigem representação por advogado, mesmo no Juizado Especial Cível (a causa tem que ser de até 40 salários mínimos para o JEC, mas o advogado ainda é obrigatório). Honorários médios variam de R$2.000 a R$6.000 dependendo da complexidade e da comarca.

É possível obter liminar de despejo sem garantia?

Sim. A Lei 12.112/2009 facilitou a concessão de liminar quando o contrato não tem garantia locatícia (caução, fiador, seguro fiança). Nesses casos, o juiz pode deferir a liminar sem ouvir o réu, acelerando muito o processo. Com garantia, a liminar é mais difícil mas ainda possível.

Posso mudar a fechadura enquanto espero o despejo?

Não. Isso é esbulho possessório e pode gerar ação penal contra o locador. Mesmo com vários meses de inadimplência, o locador não pode cortar água, luz, internet ou mudar fechaduras por conta própria. A retomada só é legal após decisão judicial e execução pelo oficial de justiça.

Despejo por Inadimplência: Guia Passo a Passo para Locadores

O que nunca fazer

Jamais corte água, luz ou internet, mude fechaduras ou retire os pertences do inquilino sem ordem judicial. Essas ações são crime (art. 5°, XI da CF + Código Penal) e podem virar o processo contra você. A retomada só é legal após decisão judicial executada pelo oficial de justiça.

Custo real de um despejo

Honorários advocatíciosR$2.000–R$6.000 (acordo de risco comum: 20% do débito)

Custas judiciaisR$300–R$800 (varia por estado e porte da causa)

Oficial de justiça + execuçãoR$200–R$600

Aluguel perdido durante o processo6 a 12 meses × valor do aluguel

Reparos pós-desocupaçãoVariável — em média R$2.000–R$8.000

Total estimadoR$15.000–R$30.000 em um caso médio

Por isso a seleção criteriosa do inquilino (consulta CPF, análise de ficha) é o melhor investimento.

O processo passo a passo

Tentativa amigável (D+1 ao D+30)

Antes de qualquer processo judicial, envie uma cobrança formal por escrito (WhatsApp com confirmação de leitura, e-mail, carta registrada). Muitas inadimplências são de boa-fé — job loss, problema bancário, esquecimento. Um acordo parcelado evita meses de processo e mantém o inquilino.

Notificação extrajudicial (D+30)

Se não houve acordo, envie uma notificação extrajudicial via Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por carta com Aviso de Recebimento (AR). A notificação formaliza o débito, dá um prazo final (geralmente 10–15 dias) e serve como prova do contato tentado antes do processo.

Ação de despejo por inadimplência

Contrate um advogado e ajuíze a ação. O juiz cita o réu, que tem 15 dias para purgar a mora (pagar tudo). Se não pagar, a ação segue. O advogado pode pedir liminar de despejo — especialmente em contratos sem garantia, onde ela é mais facilmente concedida.

Liminar e prazo de desocupação

Com liminar deferida, o juiz fixa um prazo para o inquilino desocupar voluntariamente (geralmente 15–30 dias). Se ele não sair, o oficial de justiça executa o despejo. Sem liminar, o processo segue rito normal — audiência, sentença — o que demora mais.

Retomada do imóvel

Com a sentença ou liminar transitada, o oficial de justiça comparece ao imóvel. Se o inquilino resistir, a polícia pode ser acionada. Os pertences do inquilino devem ser inventariados e guardados — não podem ser jogados fora. Após a retomada, faça a vistoria de saída imediatamente.

Prazos típicos por cenário

Cenário	Prazo estimado
Acordo extrajudicial + desocupação voluntária	1–2 meses
Ação com liminar + contrato SEM garantia	3–6 meses
Ação com liminar + contrato COM garantia	4–8 meses
Ação sem liminar (rito ordinário)	8–18 meses
Com recurso do inquilino	12–30 meses

Prevenção: o melhor remédio

A maioria dos despejos é evitável com uma boa seleção de inquilino. Antes de assinar o contrato:

✓Consulte o CPF: score de crédito, ações judiciais, protestos e histórico de despejo.
✓Exija renda de pelo menos 3x o valor do aluguel (comprovada com holerite, IR ou extrato bancário).
✓Escolha uma garantia (caução, fiador ou seguro fiança) — sem garantia o risco aumenta muito.
✓Inclua uma cláusula de rescisão por inadimplência e multa de 2% + juros de 1%/mês.
✓Emita e exija o recibo de pagamento todo mês — cria um histórico fácil de rastrear.