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Guia de garantias locatícias

Fiador, Caução ou Seguro Fiança?

Entenda as 4 modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato, com vantagens, desvantagens e qual usar em cada situação.

📖 Leitura: ~5 min⚖️ Base: Lei 8.245/91, art. 37🗓️ Atualizado: 2026

Art. 37 da Lei do Inquilinato: O locatário pode oferecer uma (e apenas uma) das seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. É vedada a exigência de mais de uma garantia.

Caução em Dinheiro

Mais simples

Pago pelo inquilino · Até 3× o aluguel (depósito reembolsável no final)

Vantagens

Processo simples — sem terceiros envolvidos
Proteção imediata ao proprietário
O valor rende na poupança em conta separada
Devolução automática ao fim do contrato (se sem dívidas)

Desvantagens

Valor alto para o inquilino de uma vez
Cobre apenas 3 meses de inadimplência
Dinheiro "travado" por anos na poupança

Ideal quando:

Inquilinos sem acesso a fiador e que conseguem juntar 3 meses. Ótimo para o proprietário.

Fiador

Mais comum

Terceiro que assina o contrato · Gratuito (mas difícil de encontrar)

Vantagens

Sem custo para o inquilino além da assinatura
Cobertura ilimitada — o fiador responde com todo seu patrimônio
Cobertura também para danos ao imóvel

Desvantagens

Difícil encontrar fiador com imóvel no mesmo estado
Precisa da concordância do cônjuge do fiador
Ação judicial necessária para acionar o fiador
Pode ser exonerado se o contrato for renovado sem sua anuência

Ideal quando:

Inquilinos com familiar ou amigo próximo disposto a ajudar. Mais trabalhoso de executar.

Seguro Fiança

Mais ágil

Contratado pelo inquilino junto a uma seguradora · ~1,5–2,5× o aluguel/ano (prêmio não reembolsável)

Vantagens

Proprietário recebe direto da seguradora sem ação judicial
Cobertura rápida — prazo de 30–60 dias
Cobre aluguel + encargos + danos + honorários advocatícios
Sem necessidade de terceiro/fiador

Desvantagens

Custo anual elevado para o inquilino
Aprovação sujeita à análise de crédito do inquilino
Cobre período limitado conforme a apólice

Ideal quando:

Inquilinos com renda comprovada mas sem fiador. Ótimo para o proprietário pela agilidade.

Título de Capitalização

Alternativa

Contratado pelo inquilino junto a banco/seguradora · ~2–3× o aluguel (resgatável ao fim do contrato)

Vantagens

O inquilino resgata 100% ao final (se não houver uso)
Sem análise de crédito rigorosa
Não imobiliza dinheiro como a caução clássica

Desvantagens

Custo inicial alto (mesmo que reembolsável)
Acionamento pode ser burocrático
Menos comum — proprietários podem não aceitar
Rentabilidade do título inferior à poupança tradicional

Ideal quando:

Boa opção quando o inquilino não tem fiador mas prefere resgatar o valor no final.

CritérioCauçãoFiadorSeguro fiançaTítulo cap.
Custo inicial3× aluguelGrátis~2× aluguel/ano~2× aluguel
Devolução ao final✅ Sim—❌ Não✅ Sim
Requer terceiro❌ Não✅ Sim❌ Não❌ Não
Análise de créditoNãoNão formalSimLeve
Acionamento em atrasoJudicialJudicialSeguradoraJudicial
Aprovação pelo mercado⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐

Atenção: Exigir fiador E caução no mesmo contrato é ilegal (art. 37, § único, Lei 8.245/91). Contratos com cláusula dupla de garantia são passíveis de nulidade parcial. Escolha apenas uma modalidade.

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O Rentos inclui as 4 modalidades de garantia no gerador de contratos — em conformidade com a Lei do Inquilinato.

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Perguntas frequentes

Qual a diferença entre fiador e seguro fiança?+

O fiador é uma pessoa física (terceiro) que assume a dívida do inquilino em caso de inadimplência. O seguro fiança é um produto de seguro contratado pelo inquilino junto a uma seguradora. No seguro fiança, o proprietário recebe o aluguel direto da seguradora em caso de atraso, sem precisar acionar o fiador pessoalmente. O seguro é mais ágil, mas tem custo maior para o inquilino (prêmio anual de ~1,5–2x o aluguel).

Posso combinar mais de uma garantia no mesmo contrato?+

Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Cláusulas que exigem, por exemplo, fiador E caução, são nulas. O locador deve escolher apenas uma garantia.

O que acontece com a caução no final do contrato?+

A caução em dinheiro deve ser devolvida ao inquilino, corrigida pela caderneta de poupança, em até 30 dias após o fim do contrato — desde que o imóvel seja devolvido em boas condições. O valor pode ser usado pelo proprietário para cobrir aluguéis inadimplidos, danos físicos ou contas em aberto (IPTU, condomínio etc.).

O fiador pode desistir no meio do contrato?+

Não pode se retirar unilateralmente durante a vigência do contrato. No entanto, se o contrato for prorrogado (renovado) sem a concordância do fiador, ele pode se exonerar da garantia, notificando o locador. Após a notificação, o inquilino tem 30 dias para apresentar nova garantia.

É possível alugar sem nenhuma garantia?+

Sim. As garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato são opcionais — o proprietário pode optar por alugar sem nenhuma delas. Nesse caso, em caso de inadimplência, o locador deve entrar com ação judicial de cobrança. O risco é maior, mas pode compensar para inquilinos com renda muito alta ou longa relação de confiança.

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Este conteúdo é informativo e não constitui assessoria jurídica.