Atualizado — maio/2026

Reforma Tributária e Aluguel 2026: o guia completo para o proprietário brasileiro

A Lei Complementar 214/2025 criou o IBS e a CBS — dois novos tributos que, pela primeira vez na história, incidem sobre renda de aluguel de pessoa física. Mas a regra é segmentada: a grande maioria dos proprietários (1–3 imóveis, até R$240k/ano) não paga nada de IBS/CBS. Este guia explica quem paga, quanto, e o que fazer.

Não-Grande Locador

Até 3 imóveis E até R$240k/ano.
Regime atual: só Carnê-Leão/IR. Nenhuma mudança.

Grande Locador

Mais de 3 imóveis E acima de R$240k/ano (ou acima de R$288k/ano).
Novo: IBS + CBS + NFS-e a partir de 2026.

O que muda com a Reforma Tributária para quem aluga

A reforma criada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 substituiu PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por dois tributos unificados:

CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços (federal, substitui PIS/Cofins)
IBS — Imposto sobre Bens e Serviços (estados + municípios, substitui ICMS/ISS)

Pela primeira vez, a locação imobiliária por pessoa física entra no escopo desses tributos — mas com proteções importantes para o pequeno proprietário.

Nota técnica: A NT 007/2026 do Ministério da Fazenda confirmou que a tributação incide sobre Grande Locador, não sobre todo locador pessoa física. A segmentação foi uma vitória do setor imobiliário nas negociações.

Quem é Grande Locador

Segundo o art. 251 da LC 214/2025, Grande Locador é a pessoa física que, no ano anterior, atenda aos dois critérios ao mesmo tempo (cumulativos):

Critério	Limite
Número de imóveis locados	Mais de 3 imóveis distintos
E receita bruta anual	Acima de R$240.000/ano (≈ R$20.000/mês)

Gatilho alternativo (art. 251, II): quem, no próprio ano, receber mais de R$288.000 de aluguel (20% acima do limite) já se torna contribuinte naquele mesmo ano, independentemente do número de imóveis.

Proprietário com até 3 imóveis: você só se torna Grande Locador se a receita anual passar de R$288.000. Abaixo disso, nenhuma mudança no seu regime — apenas o Carnê-Leão continua aplicável.

Calcular minha situação →

Alíquotas e base de cálculo

Para locação residencial, a lei prevê benefícios significativos que reduzem a base tributável:

1
Redutor de 70%: apenas 30% da receita bruta entra na base de cálculo. Exemplo: receita de R$300k → base após redutor = R$90k.
2
Dedução adicional por unidade: R$600/unidade/mês (R$7.200/unidade/ano). Para 4 imóveis: −R$28.800/ano da base tributável.
3
Alíquotas 2026 (ano de teste): CBS 0,9% + IBS 0,1% = 1,0% sobre a base reduzida.

Exemplo ilustrativo: 5 imóveis, R$300k/ano

Receita brutaR$300.000

Redutor 70%− R$210.000

Após redutorR$90.000

Dedução (5 × R$7.200)− R$36.000

Base tributávelR$54.000

IBS+CBS 2026 (1%)~R$540/ano

IBS+CBS 2027+ (~26,6%)≈ R$14.364/ano

Números meramente ilustrativos, com regras ainda em regulamentação (limites corrigidos pelo IPCA, alíquotas plenas em definição). Não substituem o cálculo de um contador.

2026 é um ano de teste, não-arrecadatório. As alíquotas são simbólicas e, cumprindo as obrigações (emissão de nota fiscal), o recolhimento do IBS/CBS é dispensado — os valores servem só para dimensionar o impacto futuro. O impacto real começa em 2027, quando as alíquotas plenas entram progressivamente até 2033. Estimativas indicativas: consulte um contador ou advogado antes de qualquer decisão.

Obrigações do Grande Locador

Inscrição / CNPJ (em regulamentação)

A definir

A exigência de CNPJ para o locador pessoa física ainda NÃO está definida na lei — a Receita Federal sinalizou que a NFS-e poderá ser emitida com CPF. O Comitê Gestor do IBS deve esclarecer se haverá alguma inscrição específica. Acompanhe antes de abrir qualquer CNPJ.

Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e)

Jul/2026

Cada aluguel recebido deverá ser acompanhado de NFS-e emitida pelo município onde o imóvel está. Sistemas como NFS-e Nacional (da SEFAZ) simplificam a emissão para múltiplos municípios.

Recolhimento mensal de IBS e CBS

Ago/2026

Os tributos devem ser recolhidos mensalmente via DARF ou sistema próprio do Comitê Gestor do IBS, que está sendo desenvolvido para centralizar o pagamento de IBS de múltiplos estados/municípios.

DIMOB — Declaração de Informações Imobiliárias

Jan/2027

Com CNPJ registrado para atividade imobiliária, o Grande Locador possivelmente terá obrigação de DIMOB anual — confirmação aguarda regulamentação do Comitê Gestor.

Carnê-Leão (permanece)

Mensal

O IR Pessoa Física via Carnê-Leão continua em paralelo. IBS/CBS e IR não se excluem. O Grande Locador pagará ambos.

CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro

Uma das novidades mais impactantes da reforma é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), sistema que cruza automaticamente dados de:

Cartórios de registro de imóveis
IPTU municipal
Declaração de IR (DIRPF)
Nota fiscal eletrônica (quando obrigatória)

Penalidade por omissão: 75% do imposto + Selic. O CIB tornará muito mais difícil não declarar aluguéis recebidos. Proprietários que alugam sem contrato ou sem declarar no Carnê-Leão estão sob risco crescente de autuação.

Carnê-Leão continua para todos

Independentemente de ser ou não Grande Locador, todo proprietário que recebe aluguel de pessoa física deve pagar Carnê-Leão mensalmente. O Carnê-Leão é o mecanismo de antecipação do IR anual.

Renda mensal de aluguel	Alíquota IR
Até R$2.428,80	Isento
R$2.428,81 – R$2.826,65	7,5%
R$2.826,66 – R$3.751,05	15%
R$3.751,06 – R$4.664,68	22,5%
Acima de R$4.664,68	27,5%

Tabela progressiva mensal 2025/2026 (valores nominais). Desde 1º/01/2026 (Lei nº 15.270/2025), um redutor deixa isentos de IR os rendimentos tributáveis de até R$5.000/mês, com desconto parcial até R$7.350. A isenção considera a soma de todas as suas rendas no ajuste anual — salário mais aluguel podem ultrapassar o limite. Confirme sempre na Receita Federal.

O Rentos gera automaticamente o relatório de Carnê-Leão com os valores recebidos por imóvel e por inquilino, formatado para entrada no eCAC. Criar conta grátis →

Checklist para 2026

Declarar aluguéis no Carnê-Leão todo mês (eCAC)

Emitir recibo de aluguel a cada pagamento (Lei 8.245/91)

Verificar se você é Grande Locador (calculadora acima)

Se Grande Locador: acompanhar a regra de inscrição/CNPJ (ainda em regulamentação)

Se Grande Locador: aderir ao sistema de NFS-e municipal

Acompanhar regulamentações do Comitê Gestor do IBS

Consultar contador para estrutura definitiva (CNPJ MEI vs. outras formas)

Fontes e referências

Este guia é informativo e não constitui assessoria jurídica ou contábil. As regulamentações do IBS estão em fase final de publicação — verifique atualizações no Diário Oficial.