Atualizado — maio/2026

Reforma Tributária e Aluguel 2026: o guia completo para o proprietário brasileiro

A Lei Complementar 214/2025 criou o IBS e a CBS — dois novos tributos que, pela primeira vez na história, incidem sobre renda de aluguel de pessoa física. Mas a regra é segmentada: a grande maioria dos proprietários (1–3 imóveis, até R$240k/ano) não paga nada de IBS/CBS. Este guia explica quem paga, quanto, e o que fazer.

Não-Grande Locador

Até 3 imóveis E até R$240k/ano.
Regime atual: só Carnê-Leão/IR. Nenhuma mudança.

Grande Locador

Mais de 3 imóveis E acima de R$240k/ano (ou acima de R$288k/ano).
Novo: IBS + CBS + NFS-e a partir de 2026.

O que muda com a Reforma Tributária para quem aluga

A reforma criada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar 214/2025 substituiu PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS por dois tributos unificados:

CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços (federal, substitui PIS/Cofins)
IBS — Imposto sobre Bens e Serviços (estados + municípios, substitui ICMS/ISS)

Pela primeira vez, a locação imobiliária por pessoa física entra no escopo desses tributos — mas com proteções importantes para o pequeno proprietário.

Nota técnica: A NT 007/2026 do Ministério da Fazenda confirmou que a tributação incide sobre Grande Locador, não sobre todo locador pessoa física. A segmentação foi uma vitória do setor imobiliário nas negociações.

Quem é Grande Locador

Segundo o art. 251 da LC 214/2025, Grande Locador é a pessoa física que, no ano anterior, atenda aos dois critérios ao mesmo tempo (cumulativos):

Critério	Limite
Número de imóveis locados	Mais de 3 imóveis distintos
E receita bruta anual	Acima de R$240.000/ano (≈ R$20.000/mês)

Gatilho alternativo (art. 251, II): quem, no próprio ano, receber mais de R$288.000 de aluguel (20% acima do limite) já se torna contribuinte naquele mesmo ano, independentemente do número de imóveis.

Proprietário com até 3 imóveis: você só se torna Grande Locador se a receita anual passar de R$288.000. Abaixo disso, nenhuma mudança no seu regime — apenas o Carnê-Leão continua aplicável.

Calcular minha situação →

Alíquotas e base de cálculo

Para locação residencial, a lei prevê benefícios significativos que reduzem a base tributável:

1
Redutor social (art. 260): reduz a base de cálculo em R$600 por imóvel, por mês (R$7.200/imóvel/ano), apenas na locação residencial. O valor é corrigido pelo IPCA e limitado ao valor da própria base. Para 4 imóveis: −R$28.800/ano.
2
Redução de 70% da alíquota (art. 261, § único): corta a alíquota, não a base. É um mecanismo diferente do redutor social, e os dois se somam.
3
Alíquotas 2026 (ano de teste): CBS 0,9% + IBS 0,1% = 1,0%, que com o corte de 70% resulta em 0,3% efetivos.

Exemplo ilustrativo: 5 imóveis, R$300k/ano

Receita brutaR$300.000

Redutor social (5 × R$7.200)− R$36.000

Base de cálculoR$264.000

Alíquota 2026 (1% − 70%)0,3%

IBS+CBS 2026~R$792/ano

Alíquota 2027+ (~26,6% − 70%)~7,98%

IBS+CBS 2027+≈ R$21.067/ano

Números meramente ilustrativos (limites e redutor social corrigidos pelo IPCA, alíquotas plenas de 2027+ ainda em definição). Não substituem o cálculo de um contador.

2026 é um ano de teste, não-arrecadatório. As alíquotas são simbólicas e, cumprindo as obrigações (emissão de nota fiscal), o recolhimento do IBS/CBS é dispensado — os valores servem só para dimensionar o impacto futuro. O impacto real começa em 2027, quando as alíquotas plenas entram progressivamente até 2033. Estimativas indicativas: consulte um contador ou advogado antes de qualquer decisão.

Obrigações do Grande Locador

Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e)

Dez/2026

Cada aluguel recebido passa a ser acompanhado de NFS-e no padrão nacional, sob o subitem 99.03.01 (locação de bens imóveis) — e o padrão nacional vale em todo o território, independentemente de o município ter aderido. A data foi fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (art. 1º, III, alínea g). Optantes do Simples Nacional entram em 1º de janeiro de 2027. Atenção: a data de agosto de 2026, que circulou bastante, foi cancelada — o Comitê Gestor da NFS-e retirou a adaptação da locação da implantação daquele mês.

Inscrição própria do locador pessoa física

Jan/2027

Não é abrir empresa: é um registro de identificação para o IVA dual, vinculado ao CPF, e ele não transforma o locador em pessoa jurídica. Segundo anúncio conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS de junho de 2026, a exigência foi adiada para 1º de janeiro de 2027, com a ferramenta prevista para novembro de 2026 e ambiente de teste antes disso.

Recolhimento mensal de IBS e CBS

2027

Os tributos são recolhidos mensalmente pelo sistema do Comitê Gestor do IBS, que centraliza o pagamento de múltiplos estados e municípios. Em 2026, ano de teste, o recolhimento é dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias.

DIMOB — Declaração de Informações Imobiliárias

Jan/2027

Com a inscrição própria, o Grande Locador possivelmente passa a ter obrigação de DIMOB anual — este ponto específico ainda não foi esclarecido pelo Comitê Gestor. Confirme com um contador.

Carnê-Leão (permanece)

Mensal

O IR Pessoa Física via Carnê-Leão continua em paralelo. IBS/CBS e IR não se excluem. O Grande Locador pagará ambos.

CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro

Uma das novidades mais impactantes da reforma é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), sistema que cruza automaticamente dados de:

Cartórios de registro de imóveis
IPTU municipal
Declaração de IR (DIRPF)
Nota fiscal eletrônica (quando obrigatória)

Penalidade por omissão: 75% do imposto + Selic. O CIB tornará muito mais difícil não declarar aluguéis recebidos. Proprietários que alugam sem contrato ou sem declarar no Carnê-Leão estão sob risco crescente de autuação.

Carnê-Leão continua para todos

Independentemente de ser ou não Grande Locador, todo proprietário que recebe aluguel de pessoa física deve pagar Carnê-Leão mensalmente. O Carnê-Leão é o mecanismo de antecipação do IR anual.

Renda mensal de aluguel	Alíquota IR
Até R$2.428,80	Isento
R$2.428,81 – R$2.826,65	7,5%
R$2.826,66 – R$3.751,05	15%
R$3.751,06 – R$4.664,68	22,5%
Acima de R$4.664,68	27,5%

Tabela progressiva mensal 2025/2026 (valores nominais). Desde 1º/01/2026 (Lei nº 15.270/2025), um redutor deixa isentos de IR os rendimentos tributáveis de até R$5.000/mês, com desconto parcial até R$7.350. A isenção considera a soma de todas as suas rendas no ajuste anual — salário mais aluguel podem ultrapassar o limite. Confirme sempre na Receita Federal.

A Rentos gera automaticamente o relatório de Carnê-Leão com os valores recebidos por imóvel e por inquilino, formatado para entrada no eCAC. Criar conta grátis →

Checklist para 2026

Declarar aluguéis no Carnê-Leão todo mês (eCAC)

Emitir recibo de aluguel a cada pagamento (Lei 8.245/91)

Verificar se você é Grande Locador (calculadora acima)

Se Grande Locador: preparar a emissão de NFS-e para 1º de dezembro de 2026

Se Grande Locador: acompanhar a abertura da ferramenta de inscrição (prevista para nov/2026, exigida em jan/2027)

Acompanhar os atos conjuntos RFB/CGIBS — o calendário já mudou duas vezes em 2026

Consultar contador para estrutura definitiva (CNPJ MEI vs. outras formas)

Fontes e referências

Este guia é informativo e não constitui assessoria jurídica ou contábil. Posição de agosto de 2026, conferida contra a LC 214/2025 e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 — o calendário já mudou duas vezes este ano, então verifique atualizações no Diário Oficial.