Sou Grande Locador?

De acordo com a Lei Complementar 214/2025 (art. 251), tende a ser Grande Locador a pessoa física que, no ano anterior, tenha mais de 3 imóveis distintos alugados E receita bruta anual de aluguel superior a R$240.000 — os dois critérios ao mesmo tempo, não apenas um (o limite é corrigido mensalmente pelo IPCA). Há ainda um gatilho alternativo: quem, no próprio ano, receber mais de R$288.000 (20% acima do limite) já tende a ser contribuinte, independentemente do número de imóveis. Quem se enquadrar passa a emitir NFS-e sobre o aluguel a partir de 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026; optantes do Simples Nacional, a partir de 1º de janeiro de 2027). A inscrição própria do locador pessoa física — que não o transforma em pessoa jurídica — foi adiada para 1º de janeiro de 2027, com a ferramenta prevista para novembro de 2026. Confirme seu enquadramento e suas obrigações com um contador ou advogado.

2026 é o ano de teste, de caráter experimental e não-arrecadatório: as alíquotas são simbólicas (CBS 0,9% + IBS 0,1% = 1,0%) e, cumprindo as obrigações acessórias (emissão de nota fiscal), o recolhimento é dispensado. São dois mecanismos diferentes, e eles não incidem no mesmo lugar: o art. 261, parágrafo único, reduz a ALÍQUOTA em 70%; quem reduz a BASE DE CÁLCULO é o redutor social do art. 260 — R$600 por imóvel, por mês, apenas na locação residencial, corrigido pelo IPCA e limitado ao valor da base. A partir de 2027, as alíquotas plenas (estimadas em ~26,6%) entram progressivamente em vigor até 2033. Todos os valores são indicativos e dependem de regulamentação — consulte um contador para o cálculo definitivo.

Com 3 imóveis ou menos, o critério principal (mais de 3 imóveis E receita acima de R$240.000) nunca se aplica. O único gatilho possível é a receita anual passar de R$288.000 (20% acima do limite). Abaixo disso, continua valendo apenas o Carnê-Leão mensal (IR Pessoa Física), que já existia antes da reforma.

O CIB é um sistema criado pela Reforma Tributária que cruza dados de cartórios, IPTU e declarações fiscais para identificar proprietários de imóveis. Quem não declarar aluguel poderá ser autuado com multa de 75% + Selic sobre o valor sonegado.

São dois prazos distintos. A emissão de NFS-e sobre o aluguel passa a ser exigida em 1º de dezembro de 2026 — data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (art. 1º, III, alínea g), que cobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Optantes do Simples Nacional entram em 1º de janeiro de 2027. Já a inscrição própria do locador pessoa física foi adiada para 1º de janeiro de 2027, segundo anúncio conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS de junho de 2026, com a ferramenta prevista para novembro de 2026 e ambiente de teste antes disso. Confirme com um contador.