Sou Grande Locador?
A Reforma Tributária cria uma nova categoria de proprietário — o Grande Locador — sujeito a novas obrigações (IBS, CBS, nota fiscal e, possivelmente, inscrição/CNPJ). As regras ainda estão em regulamentação. Descubra em 30 segundos se você tende a se enquadrar — e confirme com um contador.
Quantos imóveis você aluga atualmente?
Imóveis com contrato vigente, formal ou informal.
O que muda com a Reforma Tributária para quem aluga
Até 3 imóveis, ou receita até R$240k/ano
- Somente Carnê-Leão/IR
- Sem IBS nem CBS
- Sem CNPJ obrigatório
- Regra igual à atual
Mais de 3 imóveis E acima de R$240k/ano (ou acima de R$288k/ano)
- IBS + CBS sobre aluguel
- NFS-e municipal
- CNPJ/inscrição a regulamentar
- DIMOB (provável)
O enquadramento exige os dois critérios juntos (mais de 3 imóveis e acima de R$240.000/ano); acima de R$288.000/ano no próprio ano, o enquadramento vale por si só, independentemente do número de imóveis (LC 214/2025, art. 251).
Fonte: Lei Complementar 214/2025, NT 007/2026 (Ministério da Fazenda), Fenacon. As regulamentações específicas do Comitê Gestor do IBS ainda estão sendo publicadas. Consulte um contador para sua situação específica.
Perguntas frequentes
Quem é considerado Grande Locador na Reforma Tributária 2026?▾
De acordo com a Lei Complementar 214/2025 (art. 251), tende a ser Grande Locador a pessoa física que, no ano anterior, tenha mais de 3 imóveis distintos alugados E receita bruta anual de aluguel superior a R$240.000 — os dois critérios ao mesmo tempo, não apenas um (o limite é corrigido mensalmente pelo IPCA). Há ainda um gatilho alternativo: quem, no próprio ano, receber mais de R$288.000 (20% acima do limite) já tende a ser contribuinte, independentemente do número de imóveis. Quem se enquadrar passará a ter novas obrigações (nota fiscal e IBS/CBS) a partir de 2026, e possivelmente inscrição/CNPJ (sem se tornar pessoa jurídica) — pontos ainda em regulamentação pelo Comitê Gestor. Como as regras seguem em definição, confirme seu enquadramento e obrigações com um contador ou advogado.
Qual a alíquota de IBS e CBS sobre aluguel em 2026?▾
2026 é o ano de teste, de caráter experimental e não-arrecadatório: as alíquotas são simbólicas (CBS 0,9% + IBS 0,1% = 1,0%) e, cumprindo as obrigações acessórias (emissão de nota fiscal), o recolhimento é dispensado. A base de cálculo já vem reduzida: redutor de 70% sobre a receita bruta, mais dedução de R$600 por unidade locada por mês. A partir de 2027, as alíquotas plenas (estimadas em ~26,6%) entram progressivamente em vigor até 2033. Todos os valores são indicativos e dependem de regulamentação — consulte um contador para o cálculo definitivo.
Proprietário com 1, 2 ou 3 imóveis precisa pagar IBS/CBS?▾
Com 3 imóveis ou menos, o critério principal (mais de 3 imóveis E receita acima de R$240.000) nunca se aplica. O único gatilho possível é a receita anual passar de R$288.000 (20% acima do limite). Abaixo disso, continua valendo apenas o Carnê-Leão mensal (IR Pessoa Física), que já existia antes da reforma.
O que é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)?▾
O CIB é um sistema criado pela Reforma Tributária que cruza dados de cartórios, IPTU e declarações fiscais para identificar proprietários de imóveis. Quem não declarar aluguel poderá ser autuado com multa de 75% + Selic sobre o valor sonegado.
Qual o prazo para registro como Grande Locador?▾
O prazo estimado para cadastro e regularização é julho de 2026. O Comitê Gestor do IBS ainda está finalizando as regulamentações específicas. Recomenda-se acompanhar o Diário Oficial e consultar um contador a partir do primeiro semestre de 2026.