Reforma Tributária 2026 para Locadores

A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 criaram o maior redesenho tributário do Brasil em décadas. Para locadores pessoa física, o ponto crítico é a criação de dois novos tributos:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Substitui ICMS (estadual) e ISS (municipal). Administrado pelo Comitê Gestor do IBS.

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Substitui PIS e Cofins. Administrado pela Receita Federal.

Juntos, eles cobrem praticamente toda a atividade econômica — inclusive a locação imobiliária por pessoa física, que até 2025 ficava fora do alcance desses tributos.

O que não muda: O Imposto de Renda (IR) sobre aluguéis continua existindo e sendo recolhido via Carnê-Leão (locador PF com locatário PF) ou retido na fonte (locatário PJ). O IBS/CBS é um tributo adicional, não substituto do IR.

A transição é lenta: 2026 é apenas o primeiro ano — um período de teste, de caráter experimental e não-arrecadatório: as alíquotas são simbólicas (CBS 0,9%, IBS 0,1% = 1% sobre a base reduzida) e, cumprindo as obrigações acessórias, o recolhimento é dispensado. As alíquotas plenas só entram em vigor progressivamente até 2033. A obrigação de emitir NFS-e sobre o aluguel começa em 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026); a inscrição própria do locador PF, em 1º de janeiro de 2027. Todos os valores citados aqui são indicativos — consulte um contador para o seu caso.

O regime do "Grande Locador" é o divisor de águas da Reforma para locadores PF. Segundo o art. 251 da LC 214/2025, você é Grande Locador se atender aos dois critérios ao mesmo tempo (cumulativos):

Critério 1: Mais de 3 imóveis distintos alugados. Conta o número de imóveis com contrato de locação ativo. Um imóvel vago não conta.

Critério 2 (junto com o primeiro): Receita de locação acima de R$240.000/ano. Soma de todos os aluguéis recebidos no ano calendário. Equivale a uma média de R$20.000/mês.

Gatilho alternativo (art. 251, II): Mesmo com 3 imóveis ou menos, quem receber mais de R$288.000/ano de aluguel (20% acima do limite) já se torna contribuinte naquele ano, independentemente do número de imóveis.

Se você NÃO é Grande Locador: Continua no regime atual — apenas IR (Carnê-Leão + DIRPF). IBS/CBS não se aplicam. Revise sua situação anualmente.

Se você É Grande Locador: - Deve emitir NFS-e por cada aluguel recebido a partir de 1º/12/2026 — subitem 99.03.01, padrão nacional (optantes do Simples entram em 1º/01/2027) - Precisa de uma inscrição própria a partir de 1º/01/2027, com a ferramenta prevista para nov/2026. ⚠️ Ela não transforma você em pessoa jurídica: é identificação para o IVA dual, vinculada ao CPF — não abra empresa por causa dela sem falar com um contador - Deve entregar DIMOB anualmente

Use a calculadora em /sou-grande-locador para verificar sua situação em menos de 1 minuto.

O Carnê-Leão continua sendo obrigatório para locadores PF, independentemente da Reforma Tributária. Como funciona:

Quem deve usar: Locadores PF que recebem aluguel de locatários PF, sem retenção na fonte. Se o locatário é PJ, ele retém 15% de IRRF na fonte e você não usa o Carnê-Leão (mas ainda declara na DIRPF).

Período de apuração: Mensal. Cada mês em que você recebeu aluguel acima do limite de isenção gera uma obrigação de recolhimento.

Como calcular: 1. Some todos os aluguéis recebidos no mês (de todos os imóveis, todos os locatários PF) 2. Aplique a tabela progressiva mensal do IRPF (confirme os valores vigentes no site da Receita) 3. O IR mensal = (total × alíquota) − dedução da faixa

Exemplo (2026): Você recebe R$3.500/mês de um imóvel e não tem outras rendas tributáveis. - Em 2026, rendimentos de até R$5.000/mês são isentos (redutor da Lei nº 15.270/2025) → IR mensal = R$0 - Atenção: a isenção vale para a soma de todas as suas rendas no ano. Se você também tem salário, o total pode ultrapassar o limite e gerar imposto no ajuste anual — confirme com seu contador.

Prazo de recolhimento: Último dia útil do mês seguinte. Aluguel recebido em abril → Carnê-Leão pago até 31 de maio.

Acesso: e-CAC (eCAC.fazenda.gov.br) → aba "Carnê-Leão Web". Exige conta gov.br nível Ouro ou Prata, ou certificado digital.

A Rentos exporta o relatório mensal formatado para facilitar o lançamento no e-CAC.

DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias):

A DIMOB é uma declaração anual obrigatória para quem administra imóveis. Com a Reforma, locadores PF que se tornarem Grande Locador poderão, dependendo da regulamentação, passar a ser obrigados a entregá-la. A eventual inscrição/CNPJ não transforma a pessoa física em pessoa jurídica — confirme com um contador o que se aplica.

Informações exigidas na DIMOB: CPF/CNPJ de locatário, endereço do imóvel, período de locação, valor mensal, total recebido no ano.

Prazo: Geralmente até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte (confirme no calendário da Receita Federal para o exercício).

Como gerar: O PGD-DIMOB é o programa da Receita Federal para geração e transmissão — os dados são digitados no próprio programa ou importados de um arquivo no leiaute da Receita. A exportação DIMOB da Rentos está em desenvolvimento (prevista para o plano Business); hoje a Rentos exporta o relatório de Carnê-Leão e o demonstrativo por imóvel.

NFS-e (Nota Fiscal de Serviços Eletrônica):

A partir de 1º de dezembro de 2026, Grande Locadores emitem NFS-e por cada pagamento de aluguel recebido, sob o subitem 99.03.01 (locação de bens imóveis). A NFS-e de padrão nacional vale em todo o território independentemente de o município ter aderido ao sistema nacional.

O IBS/CBS é destacado na nota. São dois mecanismos que reduzem o valor, e eles não incidem no mesmo lugar: o redutor social (art. 260) corta a base em R$600 por imóvel por mês, só na locação residencial, limitado ao valor da base; e o art. 261, § único, corta a alíquota em 70%.

Pontos de atenção: - Cada município tem seu próprio portal de NFS-e (alguns já integram ao DFE nacional) - O CNPJ do locador deve ser cadastrado no município de cada imóvel - As notas devem ser guardadas por 5 anos (prazo de prescrição tributária)

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o instrumento de fiscalização que a Receita Federal criará para cruzar dados de todas as fontes possíveis sobre imóveis e aluguéis no Brasil.

O que o CIB cruza: - Registros de cartório (escrituras, hipotecas, penhoras) - IPTU municipal (proprietário + valor venal) - Declarações de IR (renda declarada, patrimônio) - Dados bancários (Pix, transferências) via e-financeira - Registros de contratos de locação (quando formalizados)

Por que isso importa: O CIB permite identificar imóveis que geram renda sem declaração. Um proprietário com 4 imóveis que só declara a renda de 1 fica evidenciado pelo cruzamento entre o patrimônio declarado e a ausência de renda.

As penalidades: - Multa de 75% do imposto omitido + Selic (regime normal) - Multa de 150% em caso de dolo (intenção de fraudar) comprovado - Para Grande Locadores que não se cadastraram: multa específica por descumprimento de obrigação acessória

O que fazer agora: 1. Garanta que todos os seus imóveis alugados estão com aluguel declarado no Carnê-Leão ou IRRF 2. Verifique se você é ou está se aproximando do limiar de Grande Locador 3. Se seus contratos são informais (sem escritura de registro), formalize com contrato escrito assinado — o risco de contestação no CIB é menor 4. Use a Rentos para manter o histórico de recebimentos organizado e exportável para declaração 5. Antes de abrir CNPJ, se cadastrar ou recolher qualquer tributo, consulte um contador ou advogado — as regras seguem em regulamentação e a estrutura ideal depende do seu caso