Reforma Tributária 2026: Guia Completo do Locador Pessoa Física

Não, se você tiver até 3 imóveis E receber menos de R$240.000/ano (ou R$24.000/mês em média). Quem fica abaixo dos dois limites é o "não-Grande Locador" e continua pagando apenas Carnê-Leão (IR). O IBS/CBS não incide sobre esses casos.

O CIB é o novo cadastro que a Receita Federal criará para cruzar dados de todos os imóveis do Brasil — cartórios, IPTU municipal, declarações de IR e registros de aluguel. O objetivo é identificar aluguéis não declarados. A penalidade por omissão é multa de 75% do imposto devido + Selic, que pode chegar a 150% com agravante.

São dois prazos, e eles não coincidem. A emissão de NFS-e sobre o aluguel passa a ser exigida em 1º de dezembro de 2026, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 (optantes do Simples Nacional, em 1º de janeiro de 2027). Já a inscrição própria do locador pessoa física foi adiada para 1º de janeiro de 2027, com a ferramenta prevista para novembro de 2026. Vale registrar que a data de agosto de 2026, muito repetida por aí, foi cancelada: o Comitê Gestor da NFS-e retirou a adaptação da locação da implantação daquele mês. Acompanhe os atos conjuntos e confirme com um contador.

Em regra sim: o IBS/CBS incide sobre os aluguéis recebidos a partir de 2026, independentemente de quando o contrato foi assinado, e não existe isenção automática para contrato antigo. Havia, porém, um regime OPCIONAL de transição (art. 487 da LC 214/2025) para contratos assinados até 16 de janeiro de 2025: alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta até o fim do prazo original do contrato, sem direito a crédito. ⚠️ Ele exigia registro em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 — esse prazo já passou. Quem não registrou a tempo cai no regime geral. Se você acha que registrou, confirme com um contador antes de contar com isso.

São dois mecanismos distintos, e é comum vê-los somados como se fossem um só. O redutor social do art. 260 reduz a BASE DE CÁLCULO em R$600 por imóvel, por mês, apenas na locação residencial — corrigido pelo IPCA e limitado ao valor da própria base. O art. 261, parágrafo único, reduz a ALÍQUOTA em 70%. Exemplo: aluguel de R$5.000/mês → base = R$5.000 − R$600 = R$4.400, sobre a qual incide a alíquota já cortada em 70%. Em 2026 a alíquota é simbólica (1%, ou 0,3% depois do corte); a plena do regime cheio ainda está em definição (estimada em ~26,6%). Os valores são indicativos — confirme o imposto devido com um contador.