Reforma Tributária 2026: Guia Completo do Locador Pessoa Física
O que muda, quem paga, quem está isento — e o que você precisa fazer antes de julho de 2026.
✓ Para a maioria dos locadores: nada muda agora
Se você tem até 3 imóveis e recebe menos de R$240.000/ano de aluguel, você não é Grande Locador e não paga IBS/CBS. Continua declarando apenas no Carnê-Leão e na DIRPF. Essa é a situação da grande maioria dos locadores individuais no Brasil.
O que a Reforma muda para locadores
A Reforma Tributária (EC 132/2023 + Lei Complementar 214/2025) unifica cinco impostos (PIS, Cofins, IPI, ISS, ICMS) em dois: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, municipal + estadual) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal). Pela primeira vez na história, a locação de imóveis por pessoa física entra no campo de incidência desses tributos — mas com regras próprias e thresholds que protegem o pequeno locador.
O conceito-chave é o "Grande Locador": quem ultrapassa os limites deve se registrar, emitir NFS-e e recolher IBS/CBS. Quem fica abaixo continua no regime atual.
Sou Grande Locador? Os três critérios
Você é Grande Locador se atender QUALQUER um destes:
Mais de 3 imóveis alugados
Conta o número de imóveis com contrato ativo, não o número de contratos.
Receita acima de R$240.000/ano
Soma de todos os aluguéis recebidos no ano. Equivale a R$20.000/mês.
Receita média mensal acima de R$24.000
Mesmo que a receita anual fique abaixo de R$240k, a média mensal alta pode enquadrar.
Não se enquadra em nenhum dos três? → Você não é Grande Locador e pode ignorar o IBS/CBS por enquanto. Cheque anualmente.
→ Use a calculadora para verificar sua situaçãoSe você é Grande Locador: o que fazer
Abra um CNPJ MEI ou CNPJ PJ simples
O recolhimento de IBS/CBS exige CNPJ. Antes de julho de 2026, abra o CNPJ (de preferência sob orientação de um contador — a natureza jurídica mais adequada depende do seu volume).
Registre-se no Regime do Grande Locador
A Receita Federal criará um módulo específico no e-CAC. O prazo é julho de 2026 para quem já supera os limites em 2026.
Emita NFS-e por cada pagamento recebido
Nota Fiscal de Serviços Eletrônica via prefeitura do imóvel (ou via DFE, conforme regulamentação). O sistema gera automação — cada aluguel recebido gera uma NFS-e.
Recolha IBS + CBS mensalmente
2026 é o ano de alíquota reduzida (CBS 0,9% + IBS 0,1% = 1% total sobre a base reduzida). Em 2027 começa a transição para as alíquotas plenas.
Declare DIMOB anualmente
Locadores PJ (que é o que você se torna ao ter CNPJ) devem entregar a DIMOB à Receita Federal anualmente, declarando todos os contratos de locação.
O redutor de 70%: como funciona na prática
Para aliviar o impacto nos locadores, a lei prevê um redutor de 70% na base de cálculo do IBS/CBS, mais uma dedução de R$600 por unidade por mês.
Exemplo — aluguel de R$5.000/mês:
Em 2026, a alíquota é apenas 1% do total (CBS 0,9% + IBS 0,1%), tornando o impacto mínimo no primeiro ano.
CIB: o cruzamento de dados que vai pegar omissões
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai cruzar dados de cartório, IPTU municipal, declarações de IR e registros bancários. A penalidade por não declarar aluguel é multa de 75% do imposto omitido + Selic (podendo chegar a 150% com agravante de dolo). Não vale a pena arriscar.
Cronograma da transição
Primeiro ano. CBS: 0,9%; IBS: 0,1% apenas. Grande Locadores se cadastram. CIB operacional.
Alíquotas aumentam. IBS começa a subir gradualmente. Fase de adaptação contábil.
Transição progressiva. PIS/Cofins são extintos gradualmente. IBS aumenta no mesmo passo.
Regime pleno. IBS/CBS em alíquota cheia. ISS/ICMS extintos para locação.
Monitore seus limites de Grande Locador em tempo real
O Rentos mostra quantos imóveis você tem ativos e sua receita acumulada no ano — com alerta quando você se aproxima dos limites da Reforma Tributária.
Começar grátisPerguntas frequentes
O aluguel de 1 imóvel vai pagar IBS/CBS em 2026?+
Não, se você tiver até 3 imóveis E receber menos de R$240.000/ano (ou R$24.000/mês em média). Quem fica abaixo dos dois limites é o "não-Grande Locador" e continua pagando apenas Carnê-Leão (IR). O IBS/CBS não incide sobre esses casos.
O que é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)?+
O CIB é o novo cadastro que a Receita Federal criará para cruzar dados de todos os imóveis do Brasil — cartórios, IPTU municipal, declarações de IR e registros de aluguel. O objetivo é identificar aluguéis não declarados. A penalidade por omissão é multa de 75% do imposto devido + Selic, que pode chegar a 150% com agravante.
Se eu ultrapassar o limite e virar Grande Locador, quando devo me registrar?+
O prazo para registro no Regime do Grande Locador é até julho de 2026 para quem já supera os limites. Quem ultrapassar os limites ao longo de 2026 deve se registrar no mês seguinte à superação. A Receita Federal vai publicar o regulamento específico — acompanhe o site da Receita e o painel do Rentos.
Aluguéis antigos (contratos já vigentes) também são tributados pelo IBS?+
Sim. O IBS/CBS incide sobre os aluguéis recebidos a partir de 2026, independentemente de quando o contrato foi assinado. Contratos antigos não têm isenção automática — o que muda é se o locador é ou não Grande Locador.
Como o redutor de 70% funciona na prática?+
O redutor significa que o IBS/CBS só incide sobre 30% da receita de aluguel. Além disso, há uma dedução de R$600 por unidade locada por mês. Exemplo: aluguel de R$5.000/mês → base = (R$5.000 × 30%) − R$600 = R$900. Com alíquota de aproximadamente 8,5% (IBS + CBS), o imposto seria ~R$76,50/mês por unidade.