O que a lei realmente exige do inquilino?
Muita gente acha que o inquilino tem de devolver o imóvel “novinho”, como se nada tivesse sido usado por meses ou anos. Não é isso que a lei diz. O art. 23, III, da Lei 8.245/91 obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, mas abre uma exceção explícita: salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Essa frase é a chave de toda a discussão. Ela separa duas coisas que costumam ser confundidas na entrega das chaves:
Desgaste natural: o envelhecimento e o desgaste que qualquer imóvel sofre pelo simples fato de ser usado e pelo passar do tempo. É esperado, é responsabilidade do locador, e não pode ser cobrado do inquilino.
Dano: uma deterioração fora do uso normal, causada por acidente, descuido ou mau uso. É responsabilidade do inquilino, e o custo do reparo pode ser descontado da caução — desde que comprovado.
O erro mais comum do locador é tratar todo desgaste como dano — querer descontar a repintura inteira ou a troca do piso gasto pelo uso. Isso não se sustenta: reformar por desgaste natural é manutenção do imóvel, que cabe a quem é dono.
Desgaste natural ou dano? Veja lado a lado
A melhor forma de entender a diferença é comparar situações parecidas. Repare que muitas vezes é o mesmo elemento — parede, piso, bancada — mudando de lado conforme a causa: o tempo e o uso normal ficam com o locador; o acidente e o mau uso ficam com o inquilino.
| Desgaste natural (locador) | Dano (inquilino) |
|---|---|
| Pintura desbotada ou amarelada pelo tempo | Buraco, rasgo ou rabisco grande na parede |
| Pequenas marcas de móveis no piso ou na parede | Azulejo trincado, vidro ou espelho quebrado |
| Verniz e piso gastos pelo uso normal | Queimadura ou corte fundo na bancada |
| Vedação de janela ou box envelhecida | Porta arrombada ou fechadura arrancada |
| Pequenas fissuras naturais no reboco | Torneira, pia ou vaso sanitário quebrados por mau uso |
A tabela dá a regra de bolso, mas cada caso concreto depende do estado em que o imóvel foi entregue. Um piso já gasto na entrada não vira dano só porque está mais gasto na saída — o que conta é a diferença entre os dois momentos.
E o mofo — de quem é a culpa?
O mofo é o item que mais gera briga, porque pode ser dos dois lados. A pergunta que resolve é sempre a mesma: qual foi a causa?
Do imóvel (locador): mofo causado por infiltração, cano vazando, umidade que sobe da estrutura ou problema que já existia antes da locação. É defeito do imóvel, não uso indevido.
Do inquilino: mofo causado por falta de ventilação, secar roupa dentro de ambiente fechado ou uso inadequado do espaço, que poderia ter sido evitado com cuidado normal.
Por ser disputável, o mofo raramente se resolve na palavra de um contra o outro. A prova costuma estar nas fotos: se a vistoria de entrada já mostrava manchas de umidade numa parede, dificilmente o inquilino será responsabilizado por elas na saída.
Por que a vistoria de entrada decide tudo?
Aqui está o ponto que faz ou desfaz qualquer cobrança: a diferença entre desgaste e dano só se prova comparando a vistoria de entrada com a de saída. Sem uma vistoria de entrada assinada — com fotos e a descrição do estado de cada cômodo — essa distinção fica quase impossível de provar.
Pense no lado prático. Na entrega das chaves, o locador aponta um risco na parede e diz que foi o inquilino; o inquilino jura que já estava lá. Sem documento, é a palavra de um contra a do outro — e, na dúvida, descontar da caução por um dano que não se comprova é abrir caminho para o inquilino contestar e pedir a devolução do valor.
A vistoria de entrada resolve isso porque congela o estado do imóvel no início do contrato. Quando ela existe e está assinada:
O que já aparecia na entrada é desgaste ou defeito preexistente — não pode ser cobrado.
O que aparece só na saída, e não é uso normal, é dano do inquilino — pode ser cobrado.
A conversa deixa de ser sobre memória e passa a ser sobre foto e descrição — muito mais difícil de disputar.
É por isso que a vistoria de entrada tem valor mesmo quando o imóvel parece impecável: ela não serve para registrar problemas, e sim para registrar o estado — o que também protege o inquilino de ser cobrado por algo que não fez.
Como cobrar um dano da forma certa?
Identificado um dano de verdade, a cobrança tem um caminho que evita conflito e sustenta a retenção da caução. O processo é simples e deve ser feito com transparência:
Comparar os laudos: coloque a vistoria de entrada e a de saída lado a lado e destaque, com foto, cada item que mudou além do uso normal.
Orçar o reparo: peça orçamento ou nota fiscal do conserto de cada dano. O valor cobrado é o custo do reparo, não uma estimativa qualquer.
Descontar da caução: abata o custo comprovado do valor depositado. A caução em dinheiro é limitada a 3 aluguéis, então esse é o teto do que ela cobre.
Acertar a diferença: se o conserto passar da caução, cobre a diferença do inquilino; se ficar abaixo, devolva o saldo com os rendimentos da poupança.
Reter a caução inteira “por garantia”, sem discriminar o que é dano e sem orçamento, é o tipo de atitude que costuma virar disputa — e que o inquilino consegue contestar. Já uma cobrança item a item, apoiada nos dois laudos e em orçamentos, é difícil de derrubar.
Resumo: o que fica de cada lado
No fim, tudo se resume a uma pergunta e a um documento. A pergunta: isso é uso normal ou foi causado por descuido/acidente? O documento: a vistoria de entrada assinada, que prova o estado inicial. Com essas duas coisas em mãos, o locador cobra o que é justo sem exagerar, e o inquilino recebe de volta o que a lei manda devolver.
Desgaste natural é do dono do imóvel. Dano comprovado é do inquilino. E a fronteira entre os dois não se decide na discussão da entrega das chaves — se decide meses antes, na hora de fazer uma vistoria de entrada bem feita.