Vistoria de Saída: O Que Verificar e Como Proteger Seu Imóvel
A vistoria de saída é o único momento em que você pode cobrar reparos legalmente do depósito. Faça direito.
💡 Por que a vistoria de saída importa
A vistoria de saída compara o estado do imóvel com a vistoria de entrada. Sem o laudo de entrada registrado com fotos, você não consegue provar quais danos são do inquilino — e perde o direito de cobrar os reparos. Sempre faça as duas.
Desgaste normal vs dano do inquilino
Essa distinção é a mais disputada em processos de devolução de caução.
✓ Desgaste normal — responsabilidade do locador
- • Pintura desbotada pelo tempo (após 2–3 anos)
- • Piso com marcas leves de uso no mesmo lugar
- • Torneiras com pequena oxidação superficial
- • Borracha de janelas ressecada pelo sol
- • Pequenos arranhões em aparelhos de cozinha
✗ Dano — responsabilidade do inquilino
- • Buracos na parede além de prego padrão
- • Manchas permanentes no piso
- • Vidros quebrados ou trincados
- • Azulejos lascados
- • Fechaduras danificadas ou trocadas
- • Tela de proteção rasgada
- • Entupimentos por mau uso
Checklist cômodo a cômodo
Paredes e teto+
- Manchas, buracos, riscos, pichações além do uso normal
- Infiltrações ou umidade não existentes na entrada
- Arranhões por móveis arrastados
- Adesivos ou papel de parede colado sem autorização
Piso+
- Riscos profundos, lascas ou trincas
- Manchas permanentes em piso vinílico ou madeira
- Azulejos quebrados (além dos registrados na entrada)
- Rejunte manchado ou removido
Elétrica e hidráulica+
- Tomadas e interruptores quebrados ou soltos
- Lâmpadas, chuveiro elétrico e disjuntores funcionando
- Torneiras, registros e sifões sem vazamentos
- Caixa de descarga e vaso sanitário funcionando
Esquadrias, vidros e portas+
- Janelas abrindo e fechando corretamente
- Vidros intactos — verificar microtrincas
- Fechaduras, maçanetas e dobradiças funcionando
- Telas de proteção (se havia na entrada)
Cozinha e área de serviço+
- Torneiras, sifão e gabinete sem danos
- Armários/gabinetes com dobradiças e puxadores
- Ralo limpo e sem entupimento
- Maquina de lavar (se havia): funcionando
Áreas externas e garagem+
- Portão de garagem e interfone funcionando
- Jardim ou área de lazer no estado acordado
- Vagas de garagem sem danos nas paredes
- Correspondências e pertences retirados
Como documentar corretamente
Fotografe com boa iluminação natural ou flash ligado. Fotos escuras não convencem em processo judicial.
Tire foto geral do cômodo e depois aproxime nos danos. Mostre escala quando possível (coloque uma régua ou objeto de referência).
Use o carimbo de data/hora da câmera ou metadados EXIF — isso comprova quando a foto foi tirada.
Registre os mesmos ângulos da vistoria de entrada para facilitar a comparação.
Preencha o laudo escrito: anote o estado de cada item, com referência às fotos numeradas.
Colha a assinatura do inquilino no laudo. Se ele recusar, registre a recusa com 2 testemunhas e avance com a documentação unilateral.
Devolução do depósito: o que fazer
Após a vistoria, você tem (pela prática de mercado) cerca de 30 dias para devolver a caução ou comunicar os descontos. Se houver reparos a descontar:
- → Obtenha pelo menos 2 orçamentos de reparos.
- → Envie ao ex-inquilino a lista de danos + orçamentos + comprovante de execução dos reparos.
- → Devolva o saldo remanescente com extrato da poupança onde o depósito ficou — o rendimento também pertence ao inquilino (art. 38, §2º da Lei 8.245/91).
- → Se os reparos superarem a caução, negocie o pagamento do saldo. Se necessário, acione o juizado especial cível.
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Começar grátisPerguntas frequentes
O inquilino é obrigado a participar da vistoria de saída?+
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. O art. 23, III da Lei 8.245/91 prevê que o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que recebeu. Se ele não participar da vistoria, você pode fazê-la unilateralmente (com 2 testemunhas e fotos) e notificá-lo dos danos encontrados.
Em quanto tempo devo devolver o depósito (caução)?+
Não há prazo fixo em lei para a devolução da caução — a Lei 8.245/91 silencia. A prática de mercado é 30 dias após a entrega das chaves, tempo suficiente para levantar orçamentos de reparos. Se houver desconto, o locador deve apresentar notas fiscais comprobatórias.
O locador pode reter o depósito por dívidas de condomínio?+
Sim, se o contrato prevê que as cotas de condomínio são de responsabilidade do locatário. O locador pode usar a caução para quitar débitos de condomínio, IPTU ou água/luz que o inquilino deixou em aberto, desde que comprove com documentos.
Quem é responsável pela pintura do imóvel na saída?+
Depende do estado da pintura na entrada e do tempo de locação. Manchas, furos de pregos, arranhões e sujidade além do normal são de responsabilidade do inquilino. Desgaste natural da tinta após anos de uso é do locador. A vistoria de entrada com fotos é a prova definitiva.
E se o valor dos reparos superar o depósito (caução)?+
O locador pode cobrar a diferença judicialmente (ação de cobrança) ou reter integralmente a caução e notificar o inquilino para pagar o saldo restante. Se houver fiador ou seguro fiança, essas garantias também cobrem danos ao imóvel.