O que é a vistoria de entrada?
A vistoria de entrada é o retrato do imóvel no dia em que o inquilino recebe as chaves. Ela descreve, ambiente por ambiente, o estado de paredes, piso, teto, louças, torneiras, pintura e instalações, acompanhada de fotos. Esse retrato vira a referência oficial: no fim do contrato, é com ele que se compara o imóvel para saber o que é desgaste natural e o que é dano a ser reparado.
A base legal está na Lei do Inquilinato. O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (Lei 8.245/91, art. 22), e o inquilino deve devolvê-lo, ao final, no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste naturalpelo uso normal (art. 23, III). A vistoria de entrada é justamente o documento que registra esse “estado em que recebeu”.
Por que a vistoria protege o locador?
Imagine o fim do contrato: o inquilino entrega as chaves e você encontra a parede furada, o box do banheiro trincado e a pintura manchada. Você quer descontar o reparo da caução. O inquilino responde que o imóvel já estava assim quando entrou. Sem um documento, é a sua palavra contra a dele — e quem cobra é quem precisa provar.
A vistoria de entrada resolve isso na origem. Se ela mostra, com foto datada e assinatura, que a parede estava íntegra e a pintura nova no dia da entrega, o dano é indiscutível. É por isso que a vistoria não é burocracia: é o que converte um prejuízo em uma cobrança que se sustenta, seja em um acordo, seja na Justiça.
O ponto que a maioria erra
Um laudo feito só pelo locador, sem a assinatura do inquilino, é um documento unilateral e legalmente frágil. Ele pode ser contestado com facilidade, porque o inquilino nunca concordou com aquele estado. A assinatura das duas partes é o que dá valor probatório à vistoria.
O que registrar na vistoria?
Uma boa vistoria é detalhada e cômodo a cômodo. Não basta escrever “imóvel em bom estado”: quanto mais específico o registro, mais difícil contestá-lo depois. Percorra cada ambiente com calma, anote as condições e fotografe tudo. A tabela abaixo resume o que verificar em cada parte do imóvel.
| Cômodo / item | O que verificar |
|---|---|
| Sala e quartos | Paredes e pintura, piso, teto, rodapés, portas e fechaduras, janelas e vidros, tomadas e interruptores. |
| Cozinha | Bancada e pia, torneiras, armários e dobradiças, azulejos, exaustor, pontos de gás e de água. |
| Banheiros | Louças (vaso, pia, box), chuveiro, torneiras e registros, rejunte, espelho, ventilação. |
| Área de serviço | Tanque, torneiras, pontos de tomada da máquina, ralos, ventilação e paredes. |
| Áreas externas / garagem | Vaga, portão, muros, pintura externa, iluminação, jardim e eventuais infiltrações. |
| Medidores e itens entregues | Leitura de água, luz e gás; número de chaves, controles de portão e outros itens do imóvel. |
Além do estado dos cômodos, três registros costumam ser esquecidos e fazem diferença: a leitura dos medidores de água, luz e gás no dia da entrega (evita discussão sobre contas do inquilino anterior), a lista de itens entregues (número de chaves, controles de portão, controle do ar-condicionado) e as fotos datadas de cada ambiente, que valem mais do que qualquer descrição.
Como fazer a vistoria passo a passo
Agende a vistoria com o inquilino antes da entrega das chaves, com tempo para percorrer o imóvel sem pressa.
Percorra cômodo a cômodo seguindo um checklist, descrevendo o estado real (não idealizado) de cada item.
Fotografe cada ambiente e cada detalhe relevante — a foto sai com data e é a prova mais forte.
Anote a leitura dos medidores de água, luz e gás e a lista de itens entregues (chaves, controles).
Assine junto com o inquilino, em papel ou por assinatura eletrônica, e entregue uma via a cada parte.
A assinatura vale se for digital?
Vale. A assinatura eletrônica tem validade jurídica no Brasil desde a MP 2.200-2/2001, reforçada pela Lei 14.063/2020, que reconhece diferentes tipos de assinatura digital em documentos particulares. Na prática, uma vistoria assinada eletronicamente pelas duas partes tem a mesma força de uma assinada à caneta — e ainda ganha em rastreabilidade, porque registra data, hora e a identidade de quem assinou.
Para o locador, a assinatura digital resolve dois problemas comuns: o inquilino que “esquece” de devolver a via assinada e o papel que se perde ao longo de anos de contrato. O laudo fica guardado e pode ser recuperado quando for necessário acionar a garantia.
Vistoria de entrada e vistoria de saída andam juntas
A vistoria de entrada só cumpre seu papel se houver uma vistoria de saída para comparar. É o confronto entre as duas que separa o que o locador não pode cobrar — o desgaste natural do uso normal, como tinta desbotada pelo tempo ou marcas leves de móveis — do que o inquilino deve reparar: furos, quebras, manchas e alterações feitas sem autorização.
Resumo prático
Vistoria de entrada + fotos datadas + assinatura das duas partes = base sólida para cobrar reparos no fim do contrato. Faltando qualquer um desses elementos, a cobrança fica frágil. Guarde o laudo junto do contrato e repita o processo na saída.