O que é a régua de cobrança?
Régua de cobrança é a sequência de ações que o locador segue, do primeiro dia de atraso até a via judicial, se for necessário. A ideia é simples: cada etapa aumenta um pouco a pressão, dá ao inquilino a chance de regularizar e, ao mesmo tempo, vai construindo a prova de que o locador tentou resolver de forma amigável antes de partir para o processo.
Boa parte dos atrasos é de boa-fé — esquecimento, imprevisto no mês, boleto que não chegou. Por isso o primeiro passo nunca é ameaçar. Uma régua bem feita recupera a maioria dos débitos ainda no lembrete, e reserva a notificação e o despejo para quem realmente não paga.
Qual a sequência, dia a dia?
Os prazos abaixo são uma referência prática — você ajusta conforme o perfil do inquilino e o histórico da locação. O importante é a ordem: lembrete, cobrança formal, acordo e só então as medidas mais duras.
| Quando | Etapa | Ação recomendada |
|---|---|---|
| D+1 | Lembrete amigável | Mensagem por WhatsApp ou ligação lembrando do vencimento. Sem tom de cobrança — a maioria dos atrasos é esquecimento. |
| D+5 | Segundo contato | Novo lembrete, agora informando o valor com multa e juros já calculados e reforçando a data-limite. |
| D+10 a D+15 | Cobrança formal por escrito | Comunicado escrito (e-mail ou carta) com o débito discriminado: aluguel, encargos, multa de 2% e juros. Registra a cobrança. |
| D+20 | Proposta de acordo | Oferecer parcelamento do valor em atraso. Quase sempre mais rápido e barato que um processo. |
| D+30 | Notificação extrajudicial | Notificação formal (Cartório de RTD ou carta com AR) dando prazo final. É o passo antes da via judicial. |
| Após o prazo final | Ação de despejo | Cabível desde o 1º mês de atraso (art. 9º, III), mas exige advogado. Último recurso, quando o acordo falha. |
Passo 1: o lembrete amigável logo no atraso
No primeiro ou segundo dia de atraso, um contato leve por WhatsApp ou telefone resolve a maioria dos casos. O tom faz diferença: em vez de “você está inadimplente”, algo como “oi, notei que o aluguel deste mês ainda não caiu, deu tudo certo?”. Muita gente simplesmente esqueceu, e um lembrete gentil preserva a relação e mantém o pagamento em dia nos meses seguintes.
Guarde o registro dessas mensagens. Se o caso evoluir, elas mostram que o locador tentou resolver de forma amigável desde o começo.
Passo 2: a cobrança formal por escrito
Se o lembrete não resolveu em alguns dias, é hora da cobrança formal — por e-mail ou carta, com o débito discriminado. Nela deve constar o valor do aluguel, os encargos (IPTU, condomínio, seguro, quando repassados), a multa de 2% e os juros de mora de 0,033% ao dia. Deixar o valor exato e a data-limite por escrito tira qualquer dúvida e serve de prova.
Os encargos legais (locação residencial)
Multa de 2% sobre o valor do aluguel (aplicada uma vez) + juros de mora de 0,033% ao dia, que equivalem a 1% ao mês. Quando o contrato prevê, o valor ainda pode ser corrigido pelo índice pactuado (IPCA ou IGP-M). Esses são os tetos legais — cobrar acima disso em residencial é indevido.
Passo 3: a notificação extrajudicial
Persistindo o atraso — em geral por volta do trigésimo dia —, entra a notificação extrajudicial. É um documento formal que dá ao inquilino um prazo final para pagar e o alerta de que, sem regularização, o locador buscará a via judicial. Para ter valor de prova, ela deve ser enviada de um jeito que comprove o recebimento: pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por carta com Aviso de Recebimento (AR).
A notificação não é obrigatória para todo tipo de ação, mas é altamente recomendável: demonstra boa-fé, registra a ciência do inquilino e, muitas vezes, é o empurrão que faz o débito ser quitado sem processo.
Passo 4: a proposta de acordo ou parcelamento
Em qualquer ponto da régua — e especialmente antes de partir para a Justiça — vale colocar na mesa uma proposta de acordo. Parcelar o valor atrasado, com os encargos incluídos, costuma ser a saída mais vantajosa para os dois lados: o inquilino permanece no imóvel pagando e o locador recupera o dinheiro sem os custos e a demora de um processo.
Coloque o acordo por escrito, com valores, número de parcelas e datas. Assim ele vira um documento que pode ser cobrado, e não apenas uma promessa verbal.
Passo 5: a ação de despejo como último recurso
Quando nada disso funciona, resta a ação de despejo por falta de pagamento. Ela é cabível já a partir do primeiro mês de atraso (Lei 8.245/91, art. 9º, III), mas exige advogado e passa pelo Judiciário — tem custo e leva tempo. Por isso o despejo é o fim da régua, não o começo: só faz sentido depois de esgotadas as tentativas de acordo.
Vale lembrar que o inquilino, na maioria dos casos, pode evitar o despejo pagando o débito integral (a chamada purgação da mora) dentro do prazo do processo. Ter a garantia certa no contrato — caução, fiador ou seguro-fiança — também facilita muito a recuperação do valor nessa fase.
O que o locador NUNCA deve fazer
Por mais irritante que seja o atraso, algumas atitudes são ilegais e transformam o locador em réu. A retomada do imóvel só acontece pela Justiça — nunca por conta própria.
Isso configura esbulho e vira o processo contra você:
- Cortar água, luz, gás ou internet do imóvel;
- Trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino;
- Retirar os móveis e pertences por conta própria;
- Constranger ou ameaçar o inquilino para forçá-lo a sair.
Além de o inquilino poder reaver a posse do imóvel, essas condutas podem gerar indenização e destruir uma eventual ação de despejo bem fundamentada. Siga a régua, documente cada passo e deixe a retomada para o Judiciário.
Como automatizar a régua de cobrança
Manter essa sequência na mão, contrato a contrato, é trabalhoso — e é fácil deixar um lembrete passar. Um sistema de gestão de aluguéis registra o vencimento, calcula automaticamente a multa e os juros de cada parcela atrasada e dispara os lembretes na régua definida, sem você precisar cobrar pessoalmente. Você acompanha num painel quem pagou, quem está em atraso e há quanto tempo, e só entra em ação quando o caso realmente exige.