As quatro garantias da Lei do Inquilinato
O art. 37 da Lei 8.245/91 lista exatamente quatro modalidades de garantia locatícia. O locador pode exigir uma delas — e apenas uma. A tabela abaixo resume o que muda entre elas na prática.
| Garantia | Custo | Protege contra |
|---|---|---|
| Caução (depósito) | Até 3 aluguéis, uma vez | Danos + alguns meses de atraso |
| Fiador | R$0 | Aluguel + encargos + danos (até a entrega das chaves) |
| Seguro-fiança | ~1 a 1,5 aluguel por ano | Aluguel, encargos e, em geral, danos e multa |
| Cessão fiduciária | Rendimento das quotas fica bloqueado | Aluguel + encargos (execução rápida) |
Caução: o depósito de até 3 aluguéis
A caução é a garantia mais simples: o inquilino deposita um valor que o locador retém e devolve ao fim do contrato, descontados danos ou débitos comprovados. Quando é em dinheiro, a lei limita a 3 meses de aluguel (art. 38, §2º) e exige que o valor fique em caderneta de poupança — os rendimentos são do inquilino. Também pode ser feita em bens móveis ou imóveis, mas isso é raro na prática.
Vantagem: dispensa terceiros e é rápida de acionar para cobrir danos. Limitação: 3 aluguéis costumam cobrir reparos, mas não meses e meses de inadimplência.
Fiador: garantia sem custo, mas com terceiro
No fiador, uma terceira pessoa — em geral com imóvel próprio na mesma cidade — se responsabiliza pelo aluguel, encargos e danos se o inquilino não pagar. Não custa nada ao inquilino, o que o torna popular, mas depende de encontrar alguém disposto a assumir o risco. O fiador responde até a entrega das chaves, mesmo durante prorrogações do contrato, salvo cláusula em contrário (art. 39).
Para o locador é a garantia mais completa e barata. O ponto de atenção é a análise: confirme que o fiador tem patrimônio real e capacidade de pagamento, porque de nada adianta um fiador sem bens.
Seguro-fiança: a seguradora no lugar do fiador
No seguro-fiança, o inquilino contrata uma seguradora que paga o locador em caso de inadimplência e depois cobra o inquilino. O prêmio anual costuma ficar entre 1 e 1,5 aluguel por ano e é pago pelo inquilino. É a opção preferida de quem não tem fiador e aceita o custo. A cobertura de aluguel e encargos é garantida; danos, pintura e multa por rescisão são opcionais e variam por apólice — confira antes de fechar.
Cessão fiduciária: a garantia menos comum
A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37, IV) permite ao locador executar diretamente uma aplicação financeira do inquilino em caso de calote, sem processo demorado. É rápida e segura, mas exige que o inquilino tenha esse tipo de aplicação — por isso aparece pouco em locações residenciais comuns.
Regra de ouro: só uma garantia por contrato
O erro mais comum — e ilegal — é acumular garantias, como pedir caução e fiador. O art. 37, parágrafo único, proíbe expressamente mais de uma modalidade no mesmo contrato, e a cumulação é tratada como contravenção penal (art. 43). Escolha uma, deixe-a clara no contrato e não some exigências.
Qual escolher?
Quer o mínimo de burocracia e o inquilino tem reserva: caução em dinheiro (até 3 aluguéis).
O inquilino tem alguém com imóvel próprio para garantir: fiador — a mais completa e sem custo.
O inquilino não tem fiador e aceita pagar: seguro-fiança — protege bem o locador.
O inquilino tem aplicação em fundo e quer execução rápida: cessão fiduciária.
Seja qual for a escolha, ela só vale se estiver escrita no contrato e acompanhada de uma vistoria de entrada assinada — é essa dupla que permite acionar a garantia depois.